La CNL 38 - La Confédération Nationale du Logement de l’Isère

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La fin du contrat : le congé du bail

Les baux portant sur des logements meublés ou non meublés sont tacitement renouvelables. Le contrat ne prend dès lors fin qu’avec le congé donné soit par le bailleur soit par le locataire. Si le locataire peut donner fin au contrat (donner congé) à tout moment de la location, le propriétaire dispose lui d’un droit très encadré par la loi.


Le congé donné par le propriétaire encadré par des conditions strictes de délai et de motivation

1. Le délai

Le propriétaire ne peut donner fin au contrat de location qu’à la date du terme du bail. EX : pour un contrat de bail de trois ans signé le 01 juillet 2009, le propriétaire ne pourra donner congé que pour le 01 juillet 2012. Par ailleurs, le propriétaire doit avertir son locataire du congé en respectant un préavis d’au moins 6 mois. EX : pour être valable dans le même exemple que précédemment le congé devra être signifié au 01 janvier 2012.

Tout congé signifié par un propriétaire à son locataire ne respectant pas un délai de préavis de 6 mois n’est pas valable. Le bail est alors automatiquement reconduit pour la durée prévue par le contrat (trois ans ou six ans pour un non meublé, un an pour un logement meublé).

A l’inverse, tout congé donné avec plus de 6 mois de préavis sera considéré comme valable et prendra juridiquement effet 6 mois avant le congé.

2. Les motivations

Le congé du propriétaire, en plus de devoir être signifié avec 6 mois de préavis avant le terme du bail, doit être motivé par des motifs listés par la loi.

Les motifs légalement prévus :

• «  La reprise pour habiter », c’est-à-dire que le bailleur doit récupérer le logement pour loger un proche (son conjoint, son partenaire, ses ascendants ou ses descendants).

• « Le congé donné pour vendre », le propriétaire s’il souhaite vendre doit notifier le congé au locataire et ensuite lui faire en priorité sur quiconque une proposition de vente. Le congé prendra évidemment effet que si celui-ci refuse l’achat du logement.

• « Le congé pour motif légitime et sérieux », il s’agit ici de motifs qui sont imputables au locataire (exhaustivement : défaut de paiement du loyer, défaut d’usage paisible des lieux loués, non respect de la destination des lieux, défaut d’assurance, sous location sans autorisation écrite du bailleur, opposition du locataire à la réalisation de travaux) ou étranger au locataire (exhaustivement : démolition, rénovation ou expropriation si ces deux dernières opérations nécessitent une libération des lieux).

3. la forme du congé

Le congé doit être donné par recommandé avec accusé réception, donné en main propre ou signifié par acte d’huissier pour qu’il n’y ait aucun doute sur la notification.

4. Protection des personnes âgées

Lorsque le bailleur notifie son congé à un locataire âgé de plus de 70 ans dont les ressources sont inférieures à une fois et demie le SMIC, il doit lui proposer une possibilité de relogement à hauteur de ses ressources et à proximité de son logement actuel.

Toutefois, le bailleur ayant lui-même plus de 60 ans et ayant les mêmes conditions de ressources est exempt de cette obligation.

Le congé donné par le locataire

1. Le congé du locataire : à tout moment sans aucune condition de motivation

Le congé donné par le locataire peut avoir lieu à tout moment en respectant un délai de préavis de trois mois sans que le locataire soit tenu de motiver sa décision de départ. Le délai commence à courir le jour de la réception de la lettre recommandée ou le jour de la signification par acte d’huissier.

2. Modalités

La notification doit être faite par lettre en recommandée avec accusé réception ou par acte d’huissier. L’acte d’huissier est parfois la seule solution lorsque le bailleur refuse de réceptionner la lettre en recommandée.

3. Le délai de préavis réduit à un mois

Le principe est simple. Le locataire peut dans certains cas devoir ne respecter qu’un délai de préavis réduit à un mois. Les cas sont énumérés par la loi et valent tant pour les locataires d’habitation meublées que pour les locataires d’habitations non meublées.

Le délai de départ du locataire est réduit à un mois :

• En cas d’obtention de son premier emploi

• En cas de mutation

• En cas de perte d’emploi

• Lorsque le locataire est bénéficiaire du RSA

Le locataire n’a pas à prouver qu’il bénéficie d’un délai de préavis d’un mois. Il peut se borner à affirmer bénéficier d’un tel délai sauf si le bailleur lui en fait expressément la demande.


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