La CNL 38 - La Confédération Nationale du Logement de l’Isère

La CNL 38 - La Confédération Nationale du Logement de l’Isère
Les bureaux la CNL Isère sont ouverts sur rendez-vous du lundi au vendredi de 9h à 12h et de 13h30 à 17h.
La CNL 38 : 6 rue Berthe de Boissieux - 38 000 Grenoble Tél. : 04 76 46 30 94 - Fax : 04 76 47 54 06 email : lacnl38 wanadoo.fr

 
Enregistrer au format PDF

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie c’est la somme remise par le locataire au propriétaire lors de la signature du contrat de location. Il permet au propriétaire de se prémunir face aux loyers impayés et aux éventuelles dégradations lors du départ des locataires. Depuis le 10 février 2008, le dépôt de garantie exigé par le propriétaire ne peut excéder l’équivalent d’un mois de loyer hors charge. Si le dépôt de garantie est demandé systématiquement par les bailleurs et il doit être prévu dans le contrat de location pour être exigible . Pour les contrats d’habitation non meublée, l’absence de versement d’un dépôt de garantie est constitutive de l’activation de la clause résolutoire. C’est-à-dire que le propriétaire peut en l’absence de dépôt de garantie faire prononcer immédiatement par le juge la fin du contrat de bail (ce qui ne signifie pas expulsion).


Le dépôt de garantie en cours de bail ?

Le dépôt de garantie peut être encaissé par le bailleur à tout moment de la location. Par contre, il ne peut jamais être augmenté en cours de bail même lors du renouvellement du bail. Il ne pas dépasser un mois de loyer hors charges.

Les conditions de la restitution ?

La restitution du dépôt de garantie donne lieu à de nombreux litiges entre bailleurs et locataires. Ce sont les litiges les plus fréquents pour lesquels est saisie la CNL de l’Isère.

1. Délai de restitution.

Légalement le propriétaire dispose de deux mois à compter de la date de la restitution des clés ou de la fin du délai de préavis de départ (si la restitution des clés est effectuée avant) pour rendre le dépôt de garantie au locataire.

2. Les retenues sur le dépôt de garantie

Les retenues sur le dépôt de garantie servent à couvrir principalement :

• Les dégradations commises par le locataire durant la location et que la vétusté ne suffit pas à expliquer. Seules les réparations relevant des réparations locatives prévues par le décret de 1987 sont exigibles par le propriétaire. (voir le lien en bas de page) Les retenues doivent pouvoir être justifiées par la comparaison entre les constats d’état des lieux dressés à l’entrée et à la sortie du logement .

• Les charges impayées ou insuffisamment provisionnées durant la location

• Les loyers impayés

• Les taxes exigibles au locataire : la TEOM, taxe d’habitation…

3. La justification des retenues

Le bailleur doit justifier les retenues qu’il effectue sur le dépôt de garantie. Aucune retenue ne pourra être fate sans les justifications nécessaires. Ainsi,

• Pour les travaux de remise en état, une facture ou même un devis des réparations réalisé par un professionnel suffit pour retenir, à proportion des coûts, la somme sur le dépôt de garantie.

• Pour les taxes, les documents du trésor public doivent être présentés.

5. Comment contester la non restitution ou la restitution partielle du dépôt de garantie

Le propriétaire dispose de deux mois pour restituer au locataire son dépôt de garantie dans sa totalité ou en partie diminuée des retenues dûment justifiées. En pratique cette obligation n’est souvent pas respectée, soit le propriétaire ou son mandant sans plus d’explications ne restituent rien ; soit ils restituent une somme très diminuée sans justifier les retenues ; soit ils justifient les retenues par des réparations qui n’incombent pas au locataire.

• Dans les cas où aucune restitution n’est réalisée à l’issu du délai de deux mois, le locataire doit envoyer une lettre en recommandé avec accusé réception exigeant la restitution immédiate de la somme augmentée au prorata temporis des intérêts calculés au taux légal (3.79 % en 2009).

• Lorsque la restitution est partielle et les retenues non justifiées, le locataire envoie une lettre en recommandé avec accusé réception exigeant immédiatement tous les justificatifs des retenues . A défaut, il réclamera le remboursement intégral du dépôt de garantie.

• Si les justifications fournies par le bailleur ne relèvent pas des obligations du locataire, celui-ci conteste immédiatement par lettre en recommandé avec accusé réception la nature des retenues et exige la restitution immédiate des sommes en question.

A ce stade vous pouvez vous rapprocher de la CNL Isère pour vous faire accompagner dans vos démarches.

6. La procédure amiable puis contentieuse visant à obtenir le remboursement du dépôt de garantie.

Le locataire qui n’obtient pas la restitution de son dépôt de garantie en partie ou en totalité peut engager deux procédures successivement : une procédure amiable devant la commission de conciliation puis une procédure contentieuse (au tribunal) devant la juridiction de proximité. Le juge de proximité est le seul compétent en matière de dépôt de garantie dans une limite de 4000 euros. La procédure devant la commission de conciliation est gratuite. La procédure devant le tribunal n’occasionne que peu de frais puisque il n’est pas nécessaire d’être représenté par un avocat.

La procédure amiable devant la commission de conciliation n’est pas obligatoire et le locataire désirant saisir immédiatement le juge est en droit de le faire. Toutefois, tenter de résoudre le litige à l’amiable est une bonne manière d’obtenir rapidement gain de cause en toute équité et c’est, en cas d’échec de la conciliation, un préalable parfois apprécié par le juge qui perçoit ainsi les efforts réalisés par le demandeur.

Pour convaincre les plus procéduriers d’entre vous il faut garder en tête un adage juridique, bien connus dans les universités de droit, consacrant les procédures amiables : « Toujours, il vaut mieux un mauvais accord qu’un bon procès ».

A savoir que :

Le dépôt de garantie ne doit pas servir à payer le dernier mois de loyer. La locataire ne payant pas son dernier mois de loyer prend le risque de se voir notifier par acte d’huissier, à sa charge, un commandement de payer.

Le dispositif loca-pass permet au locataire, sous la condition de respecter certains critères, de se voir avancer la somme correspondant au dépôt de garantie (voir article loca pass) et de la rembourser en plusieurs mensualités sans intérêts dans une limite maximum de trois ans.

Si malgré des retenues sur le dépôt de garantie sont réalisées afin de remettre en état le logement et que les travaux ne sont pas effectués par le propriétaire, le locataire, selon la jurisprudence, ne peut pas réclamer le remboursement des sommes retenues. Il faut considérer ces retenues comme un dédommagement des dégradations causées (Cour de cassation chambre civile du 2 octobre 2007).

En cas de litige sur la nature du remboursement du dépôt de garantie, le locataire peut encaisser sans crainte le chèque de restitution partielle. Cet encaissement ne vaut pas acceptation du montant.

Dans certains cas lorsque les dégradations sont très importantes ou lors d’une régularisation de charges lourde les sommes exigées par le bailleur à la sortie des lieux peuvent dépasser le montant du dépôt de garantie.


calle

Voir en ligne : Décret de 1987 listant les réparations locatives



calle